兩年波折不斷的聯(lián)姻，讓雅居樂與星河灣兩大地產(chǎn)巨頭在重重質(zhì)疑中漸行漸遠。4月16日，中國房地產(chǎn)報記者獲悉，因成都、常州兩地合作項目滯銷，雅居樂與星河灣可能在后續(xù)開發(fā)中不再合作。

2012年6月，雅居樂和星河灣在成都打造了首個合作項目后，兩房企迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)華東，計劃在長三角范圍內(nèi)尋求更多的合作機會。直到2012年下半年，兩房企確定合作開發(fā)常州高新區(qū)地王地塊，計劃打破常州豪宅概念，規(guī)劃建成超A級豪宅項目�！俺啥己统Ｖ莸暮献髂Ｊ酱笾孪嗤�，雅居樂拿地，在開發(fā)過程中，雅居樂和星河灣共同出資，星河灣主要提供人力、品牌、技術(shù)，雅居樂可以使用星河灣的品牌�！毙呛訛臣瘓F上海分公司總經(jīng)理魏愛國告訴中國房地產(chǎn)報記者。

然而，這場“超級合作”卻在今年一季度發(fā)生變數(shù)，當年轟動一時的雅居樂地產(chǎn)、星河灣集團的兩個合作項目均迎來大幅度降價。2月23日，常州雅居樂星河灣平均降幅達7000元/平方米，毛坯最低降至5380元/平方米，精裝12000元/平方米。3月8日，成都鉑雅苑項目每平方米降價6000元，推出7000元/平方米毛坯房和13000元/平方米精裝房。

“由于降價效果沒有達到預(yù)期，星河灣的團隊已經(jīng)從兩個項目案場中撤離，常州雅居樂星河灣二期，雅居樂將重新定位為小戶型剛需盤。”一位知情人士向記者透露。

然而，對于外界的分手傳聞，雅居樂地產(chǎn)華東區(qū)域總裁毛劍平給出了不同的說法，他向中國房地產(chǎn)記者解釋稱：“星河灣的人員并沒有撤出，只是因為常州項目由原來的完全精裝修變成一部分毛坯一部分精裝修，不需要那么多現(xiàn)場管理人員，星河灣減少了人手�！蓖瑫r，毛劍平一再向記者強調(diào)，兩家的合作仍在繼續(xù)。

“今天來看，星河灣的產(chǎn)品已經(jīng)不先進了，雅居樂其實是花大價錢買了一條過時的生產(chǎn)線。”業(yè)內(nèi)人士分析稱，產(chǎn)品定位偏差和性價比是兩合作項目失意的原因，兩家公司求助和救場都用了自己的短板。在房企看似強強聯(lián)合的“聯(lián)姻”大潮中，如果運營調(diào)整失當，最終可能導(dǎo)致兩敗俱傷。

　　兵陷常州

2009年10月30日，常州土地市場掀起熱潮，高達22.39萬平方米的“龍城大道以北泰山路以西地塊”備受矚目。南京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以9.4億元的總價成功摘得奪下這一大幅“地王”，樓面價為1908.2元/平方米。

拿地三年后，常州地王項目敲定由雅居樂地產(chǎn)和星河灣集團聯(lián)手打造，總建筑體量超過70萬平方米，產(chǎn)品類型鎖定精裝修166~427平方米大戶型豪宅。開盤之初，常州雅居樂星河灣毛坯售價為10000~15000元/平方米，精裝修售價為15000~20000元/平方米，這一超高價使得項目截止到降價前僅賣出10套房源。

滯銷壓力下，今年2月，雅居樂星河灣項目突然以近腰斬的價格面市，最低降至5380元/平方米，打響常州樓市降價“第一槍”。大幅降價迅速改善了去化，公開信息顯示，截至4月17日，常州項目800余套房源已在網(wǎng)上備案銷售180套，累計銷售均價9298元/平方米。

“如果不降價，常州雅居樂星河灣的房子必定銷售艱難�！笨硕�瑞常州總經(jīng)理戈文問向中國房地產(chǎn)報記者指出，常州住宅市場目前還沒有到高端客戶購買豪宅會普遍選擇大平層的階段，對大平層產(chǎn)品的接受度相對較低。雅居樂與星河灣前期在對常州城市及市場需求研判上出了偏差，從而在目前的產(chǎn)品定位上，偏離了市場需求，導(dǎo)致在銷售階段不得不進行重大調(diào)整。

在與雅居樂合作的常州星河灣項目降價熱賣后，有消息傳出，星河灣撤離了常州所有營銷線的工作人員，意欲退出與雅居樂合作的常州項目，及時抽離已經(jīng)風聲鶴唳的常州樓市�！敖档蛢r格仍然沒有換來更好的銷售業(yè)績，星河灣的人已經(jīng)離開，雅居樂這邊的銷售人員也有不少離職了。”一位參與銷售的營銷機構(gòu)負責人向記者稱。

“星河灣和我們有合同，項目的規(guī)劃設(shè)計等都是他們負責，不可能這時候離開�！泵珓ζ较蛑袊�房地產(chǎn)報記者指出，雅居樂和星河灣的合作還會繼續(xù)下去，暫時沒有分手可能。而在去年6月，毛劍平在一次采訪中也曾向記者表示，與星河灣的合作是強強聯(lián)手，雅居樂如今正快速推進華東地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極尋求擴張機會，如果常州項目能取得成功，不排除繼續(xù)在華東其他城市與星河灣加深合作。

2014年，雅居樂集團定下了480億元的年度銷售目標。而為這一指標，雅居樂目前也進行了戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，將重兵布局華東區(qū)域�！皬恼麄�華東戰(zhàn)略上而言，必須要把常州項目盤活。我們適當讓出利潤，以薄利多銷的方式帶來銷售成績，繼而形成活血的效應(yīng)。也希望能夠把我們的銷售態(tài)勢延續(xù)下去�！毖啪訕方�淮區(qū)營銷總監(jiān)邵晴曾回應(yīng)稱。

　　合作難繼

中國房地產(chǎn)報記者近日以購房者身份致電常州雅居樂星河灣售樓處，銷售人員告訴記者，目前一期房源基本售罄，已經(jīng)進入收尾階段，二期計劃于年底推出小戶型房源。顯然，與早期超A級豪宅的定位相比，雅居樂星河灣已經(jīng)悄然放下身段，向市場妥協(xié)。

“該樓盤接下來的主力房型會有所調(diào)整，調(diào)整為90~144平方米。”常州市新北區(qū)副區(qū)長沈禾指出，常州雅居樂星河灣是企業(yè)前期定位發(fā)生失誤，后期必須調(diào)整的個案。其核心問題是產(chǎn)品設(shè)計問題，即戶型過大，最小的戶型166平方米，200~300多平方米是主推產(chǎn)品，這些戶型在常州人看來，實在是太大了。

“如果常州項目二期改做剛需房，那么星河灣就將無用武之地，合作繼續(xù)也沒有什么意義了。”前述知情人士表示，星河灣最核心的部分就是其對大平層豪宅產(chǎn)品的打造，雅居樂之所以會選擇與星河灣合作，是希望通過星河灣的核心產(chǎn)品拿到在高端市場的話語權(quán)。

事實上，星河灣近年來產(chǎn)品線過于單一，在鄂爾多斯、沈陽等地多處碰壁，光環(huán)不再。其一度憑借大平層產(chǎn)品線，試圖沖擊房企銷售十強，但2013年的銷售額已跌出了全國房企五十強。

無獨有偶，星河灣和雅居樂在成都合作開發(fā)的鉑雅苑盡管在開盤當天取得7億元的銷售額，但隨后不久就傳出星河灣團隊撤離項目的消息，市場猜測鉑雅苑不甚理想的銷售成績是導(dǎo)致星河灣團隊淡出的直接原因。

值得注意的是，關(guān)于兩家房企的合作破裂，雅居樂持否認態(tài)度，而星河灣方面則一再保持沉默。去年下半年以來，在常州項目推廣現(xiàn)場頻頻出現(xiàn)的上海分公司總經(jīng)理魏愛國向中國房地產(chǎn)報記者稱：“這件事情我不能回應(yīng)，你去問集團。”

種種微妙變化之下，雅居樂與星河灣的聯(lián)姻之路何去何從還充滿未知。一位熟悉星河灣的上海房企高管告訴中國房地產(chǎn)報記者，雅居樂和星河灣合作開發(fā)的兩個項目之所以失敗，很大程度上是星河灣對自己的品牌太過自信�！靶呛訛程�相信自己品牌的力量，依舊在走過去產(chǎn)品的老路線，而雅居樂作為一家典型的家族企業(yè)，幾乎每個核心環(huán)節(jié)都掌握在家族成員手中，這樣的合作很難做到親密無間。”該人士認為。

　　地產(chǎn)“中國合伙人”的融合難題

在中國地產(chǎn)合伙人的圈子里，雅居樂與星河灣的艱難合作并非孤例，事實證明，即便是當初看起來強強聯(lián)手的合作，在市場的瞬息萬變中，保持合作也并不容易。

2012年是房企頻繁合作的一年，通過合作開發(fā)緩解資金壓力已成為房企爭相效仿的經(jīng)營模式，萬科、保利、綠城、招商等都在嘗試擴大合作開發(fā)的項目比例。兩年以來，這些房企合作模式經(jīng)受住考驗的寥寥。

融創(chuàng)和綠城的合作表明，房企間的“連橫”最好是雪中送炭，但也要如孫宏斌所言，選擇拍檔要“有錢有地有資源”。在外灘8-1地王糾紛案中，股權(quán)收購程序不合理，復(fù)星、SOHO中國、證大等房企合伙不成變反目。朗詩保利在南京合作拍地，共同成立房地產(chǎn)項目公司，卻各自開發(fā)銷售，開房企“同而不合”的先例。

“作為華南派老鄉(xiāng)，雅居樂和星河灣的合作是一種經(jīng)典模式�！鼻笆錾虾７科蟾吖苤赋觯�雅居樂與星河灣的牽手，與集團高層的私交關(guān)系分不開，來自同一個區(qū)域的房企，在企業(yè)文化、管理方式上都會有很多相似之處，會避免合作過程中可能出現(xiàn)的許多問題。但在企業(yè)文化融合過程中，很容易出現(xiàn)管理不清晰，權(quán)責不夠明確的問題。

以常州項目為例，雅居樂、星河灣是典型的華南開發(fā)商思路，2009年拿地，此后兩年時間一直都沒有動工，這種用時間換空間的“老做法”被市場證明是錯誤的。

要真正做到強強聯(lián)合，知易行難�！懊恳粋�合作的項目背后都是有原因的，要么是土地荒，拿不到合適的土地；要么是資金不足，希望找外援，抱團取暖；要么是對市場不熟悉，需要借助外力幫助……于是才選擇了合作。幾千年來，歷史經(jīng)驗一直告訴我們，共患難易，同富貴難，這是人性使然�！敝性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜稱。

“無論是對唱，還是合唱，合拍最重要�！比�聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍指出，企業(yè)并購、合作活動中的整合，既包括對企業(yè)固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、技術(shù)等無形資源的配置，也包括對企業(yè)文化、品牌資產(chǎn)等有形資源的調(diào)整，雙方都需要磨合、適應(yīng)期。矛盾和問題不可避免，合作方需要提前做好制度建設(shè)，規(guī)避風險。雅居樂與星河灣的牽手，與集團高層的私交關(guān)系分不開，來自同一個區(qū)域的房企，在企業(yè)文化、管理方式上都會有很多相似之處，會避免合作過程中可能出現(xiàn)的許多問題。但在企業(yè)文化融合過程中，很容易出現(xiàn)管理不清晰，權(quán)責不夠明確的問題。今天來看，星河灣的產(chǎn)品已經(jīng)不算先進了，雅居樂花大價錢買了一條“過時的生產(chǎn)線”。產(chǎn)品定位偏差和性價比是兩合作項目失意的原因，兩家公司求助和救場都用了自己的短板。在房企看似強強聯(lián)合的“聯(lián)姻”大潮中，如果運營調(diào)整失當，最終可能導(dǎo)致兩敗俱傷。